1- ARTIRIM NASIL BELİRLENİYOR?
Yönetici ya da idare konseyleri, aidat artışlarını genel şurada yapılacak bütçe yahut ek bütçe ile belirliyor. Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kere, idare planında belirtilen tarihlerde toplanıyor; şayet tarih belirtilmemişse, ekseriyetle yılın birinci ayında toplanılıyor.
Kurul, kat malikleri sayısının ve arsa hisselerinin çoğunluğuyla toplanır ve oy çokluğuyla artırım oranını kararlaştırır. Bu toplantılara katılarak, artırımın nasıl belirlendiğini görebilir ve itirazda bulunabilirsiniz. Fakat toplantılara iştirakin düşük olması, az sayıda şahısla artırım kararlarının alınmasına yol açıyor. Zira birinci toplantıda kâfi çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar veriliyor.
Genel şura toplantılarına konut sahipleri de katılabilirken kiracılar lakin mesken sahibinden vekalet alırsa iştirak sağlayabiliyor.
2- İTİRAZ HAKKI VAR MI?
Tüm malikler alınan artırım kararına itiraz etme hakkına sahiptir. Toplantıya katılıp karşı oy kullanan her kat maliki, kararın alındığı tarihten itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayanlar ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Ayrıyeten genel konsey davetiyesi almayanlar da altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Lakin usulsüzlük olmadığını düşünüyorsanız ve yalnızca artış oranına itiraz etmek istiyorsanız, harikulâde genel konsey talep etmeniz gerekir. 1/3 malik bir ortaya gelerek, yapılabilecek tasarruf önlemlerini kıymetlendirebilir.
3- ÜST HUDUT VAR MI?
Aidat sayılarına yahut yapılacak artışlara yönelik bir üst hudut bulunmamaktadır. Fakat kiracılar için bir istisna vardır: “Kiracı, ödediği kira bedelinin üzerindeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Örneğin, kira bedeli 6 bin TL, aidat ise 7 bin TL ise, 1.000 TL’lik farkı mal sahibi ödemekle sorumludur.”
Sitelerde aidatların paylaşımı konusu sıkça tartışma yaratmaktadır. Örneğin, 2+1 daire ile 3+1 dairenin birebir aidatı ödemesi ekseriyetle hakkaniyetli bulunmaz. Lakin bu mevzuda belirleyici olan, sitenin idare planıdır. Şayet idare planında aidatların eşit paylaşılacağı belirtilmişse bu uygulama geçerli olur. Bu türlü bir durumda, idare planının değiştirilmesi gereklidir.
Aksi bir karar olmadığı takdirde, aidat paylaşımı şu halde yapılır: Site yahut apartman sakinleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi sarfiyatları üzere hizmetler için toplanacak aidatı eşit olarak paylaşır. Ayrıyeten, ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların bakım, müdafaa, güçlendirme ve tamir masrafları, yönetici aylığı üzere öteki masraflar, ortak tesislerin işletme masrafları ve bu sarfiyatlar için toplanacak aidatlar ise arsa hissesi oranında dağıtılır ve sakinler bu masraflara katılmakla yükümlüdür.
4- HER SARFİYATTAN KİRACI MI SORUMLUDUR?
Site aidatlarını öderken birçok kişi, kalem kalem masraflara göz atmaz. Lakin kiracılar, bu sarfiyatları inceleyerek aidat bedelini düşürebilirler. Sitelerde bütçeler, işletme ve yatırım bütçesi olarak ikiye ayrılır. İşçi maaşları, ortak alan sarfiyatları üzere günlük kullanım kaynaklı masraflar işletme bütçesi kapsamında yer alır ve kiracılar bu masraflardan sorumludur. Lakin demirbaşlarda yapılacak büyük tadilatlar ve bakımlar, konut sahibinin sorumluluğundadır. Örneğin, asansör değiştirilmesi, yalıtım yapılması ya da işten ayrılan işçiye tazminat ödenmesi üzere masraflar yatırım bütçesine dahil olur ve kiracıdan talep edilemez.
5- KULLANMADIĞIM HİZMETİ ÖDEMEK ZORUNDA MIYIM?
Kimi vakit site ya da apartman sakinleri, ‘Havuza girmiyorum neden ödeme yapıyorum?’ ‘Asansör kullanmıyorum bakımını ödemek istemiyorum’ üzere sitemlerde bulunuyor
Bu münasebetlerle aidata itiraz etmek mümkün değildir. Zira ortak masraflara katılmak, tüm sakinler için zaruridir ve kullanmamak şahsî bir tercihtir. Fakat sonradan eklenen, lüks yahut kimi maliklerin kullanımına özel olan masraflara katılmak zarurî değildir. Örneğin, site içinde bakıcılı bir bebek-çocuk bakım odası yapılması durumunda, çocuğu olmayan kat maliklerinin bu masraflara katılması gerekmemektedir.
Bununla birlikte, aidat ödemeyenler şu konuya dikkat etmelidir: Aidatlarını ödemeyenler hakkında, öteki kat maliklerinden rastgele biri yahut yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi başlatılabilir. Ayrıyeten, ödemelerde gecikme yaşandığında, aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da talep edilebilir.
NE KADAR ARTIRIM BEKLENİYOR?
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı, asgari fiyat artışının aidatlara yapılacak artırım oranında belirleyici olacağını belirterek şu değerlendirmeyi yaptı: “Aidat artışı sitenin büyüklüğüne, ortak alan çeşitliliğine, istihdam edinilen işçi sayısına, varsa bütçedeki borç ve alacaklara nazaran değişecek. İşçi sarfiyatları bütçenin yüzde 70’i, bunun yanında öteki masraflarda de enflasyon kaynaklı artışları düşünürsek 2025 aidat artırımı için ‘asgari fiyat artış oranı + yüzde 15’ beklenebilir.”